임대차 계약에 있어 임차인의 입장에서 “묵시적 갱신이면 2년은 무조건 살아야 한다”는 오해를 하는 경우가 있고, 보증금을 올리면서 계약서를 새롭게 작성하였기 때문에 임차인이 일방적인 해지가 불가능하다고 생각하는 경우도 있습니다.
본 칼럼에서는 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사, 새로운계약 체결의 세가지 경우로 나누어 임차인이 계약을 일방적으로 중도해지 할 수 있는지에 대해 알려드리겠습니다.
묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조 제1항에 따른 갱신)이면, 임차인은 언제든지 해지통지 가능하고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우” 임차인이 언제든지 해지통지할 수 있고, 그 해지는 통지 수령일로부터 3개월 후 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 임대차도, 임차인은 언제든지 해지통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다. 계약갱신 요구에 따라 계약이 갱신이 된 경우에도 계약의 해지에 관해서는 주택임대차보호법 제6조의 2를 준용하고 있어 임차인은 임차인이 언제든지 해지통지할 수 있고, 그 해지는 통지 수령일로부터 3개월 후 효력이 생깁니다.
그 해지는 통지 수령일로부터 3개월 후 효력이 생기고, “3개월”은 임대인이 ‘통지를 받은 날’을 기준으로 계산되는 기간입니다.
실무에서 가장 분쟁이 많은 경우로, 핵심은 “갱신(법정갱신/갱신요구에 따른 갱신)인지” vs “완전히 새로운 임대차인지”입니다. 갱신 과정에서 보증금(또는 차임)을 올리면서 ‘갱신계약서/재계약서’를 새로 작성하는 경우에도 그 계약의 실질이 “갱신 확인”에 가까우면 위와 같은 임차인의 해지권이 그대로 인정되고 ‘새 계약’으로 체결된 경우에는 원칙적으로 임차인의 중도 일방해지가 제한될 수 있습니다.
재계약서에 “본 계약은 묵시적 갱신을 행사하지 않은 것으로 한다”는 조항이 있더라도, 그 조항이 실질적으로 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 제도(제6조)나 묵시적 갱신 후 임차인의 해지권(제6조의2)을 배제하거나, 임차인에게만 과도한 사전통지의무를 부과하여 해지권을 약화시키는 취지라면 임차인에게 불리한 약정으로 무효로 판단될 가능성이 큽니다. 법원은 “임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다”는 취지로 판단하고 있습니다.
임대인의 갱신거절 의사표시로 종전 계약이 종료되었고, 이후 당사자의 협의에 따라 주택임대차보호법상 증액한도를 현저히 초과한 액수로 계약을 체결하는 등 새로운계약이 체결된 것으로 보여지는 경우 임차인의 계약기간 중 일방적 계약해지를 제한합니다.
주택임대차보호법은 계약갱신이 된 경우 임차인에게 일방적 해지권을 부여하여 임차인을 두텁게 보호하면서도, 3개월의 기간을 두어 임대인에게도 형평을 도모하고 있는 것입니다.
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