재개발·재건축 투자의 ‘꽃’은 단연 ‘조합원 입주권’입니다. 일반분양보다 유리한 조건으로 신축 아파트를 공급받을 수 있다는 기대감에 많은 투자자들이 정비사업 구역 내 부동산에 관심을 갖습니다. 
하지만 정부는 투기 수요를 억제하기 위해 특정 지역의 조합원 권리(지위)를 양도하는 것을 엄격히 제한하고 있습니다. 특히 투기과열지구로 지정된 곳에서는 조합원 지위를 사고파는 것에 많은 제약이 존재합니다.
그렇다면 투기과열지구에서는 한번 조합원이 되면 사업이 끝날 때까지 꼼짝없이 묶여 있어야만 할까요? 그렇지는 않습니다.
우리 법은 투기 목적 없이, 불가피한 사정으로 주택을 팔아야 하는 사람들을 위해 예외의 문을 열어두고 있습니다. 투기과열지구 내 조합원 지위 양도가 예외적으로 허용되는 경우들을 검토해 보겠습니다.
원칙 - 재건축은 ‘조합설립인가’ 후 부터, 재개발사업은 ‘관리처분계획인가’ 후 부터 투기과열지구 내 정비사업 구역의 토지나 건축물을 매매, 증여 등으로 양수하더라도 원칙적으로 조합원이 될 수 없으며, 현금청산 대상자가 됩니다.
예외 - 도시정비법 제39조 제2항과 같은 법 시행령 제37조는 투기 목적이 없는 실수요자를 보호하기 위해 예외적으로 조합원 지위가 양도되는 경우를 규정하고 있습니다. 
상속이나 이혼으로 인해 조합원 지위가 이전되는 경우는 투기 행위로 보기 어렵기 때문에 양도 금지 규정의 적용을 받지 않습니다.
특히 법원은 ‘상속’의 범위에 1순위 법정상속인에게 재산을 넘기는 ‘유증’까지 포함될 수 있다고 보아, 아버지가 사망하며 유언을 통해 아들에게 재건축 아파트를 넘긴 경우 아들의 조합원 지위를 인정한 사례가 있습니다.
이는 투기 목적 없이 가족 공동체 내에서 재산이 이전되는 실질을 고려한 것입니다.
투기 목적 없이 한 채의 집에서 오래 거주한 실거주자를 위한 예외 조항도 있습니다. 양도하는 주택의 소유 기간이 10년 이상어야 하며, 양도하는 주택에서 거주한 기간이 5년 이상이어야 합니다. 여기서 핵심 쟁점은 '1세대 1주택' 여부를 판단하는 기준 시점입니다. 
만약 1주택자인 조합원이 이사를 가기 위해 새로운 주택을 먼저 취득하여 일시적으로 2주택자가 된 상태에서 기존 재건축 주택을 양도했다면 어떻게 될까요?
이에 대해 법원은 등기 이전이 완료된 시점이 아닌 ‘매매계약 체결일’을 기준으로 1세대 1주택자 여부를 판단하는 경향이 있습니다. 즉, 재건축 주택의 매매계약을 체결할 당시에 1주택자였다면, 이후 잔금 과정에서 일시적으로 2주택자가 되었더라도 예외를 인정해주는 것입니다.
이는 이사 과정에서 발생하는 우연한 사정으로 조합원 지위 승계가 좌절되는 불합리를 막고 실수요자를 보호하려는 취지입니다.
하지만 상속으로 주택의 일부 지분만 갖게 된 경우에도 다주택자로 판단되어 예외를 인정받지 못한 사례가 있으며, 세대를 구성하는 다른 가족 구성원이 주택을 소유하고 있어도 1세대 1주택자로 인정받지 못한다는 점을 유의하여야 합니다.
세대원 전원이 근무상 또는 생업상 사정, 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병 치료, 취학 또는 결혼과 같은 사정으로 사업구역이 위치하지 않은 다른 시·군으로 이주하는 경우에도 조합원 지위를 양도할 수 있습니다.
단, 이 예외가 인정되려면 ‘이전’과 ‘양도’가 모두 양도 금지 시점(재건축은 조합설립인가 후) 이후에 발생해야 합니다.
조합설립인가 이전에 이미 근무상 사정으로 다른 지역으로 이주했다가, 조합설립인가 이후에 집을 파는 경우는 투기 목적 개입 가능성을 배제할 수 없어 예외에 해당하지 않는다고 판단될 수 있습니다.
마지막으로, 정비사업이 기약 없이 지연되는 경우, 조합원의 재산권이 과도하게 제약되는 것을 막기 위한 퇴로도 마련되어 있습니다.
조합설립인가 후 3년 이상 사업시행계획인가를 신청하지 못한 경우 (사업시행계획인가 신청 전에 양도해야 함), 사업시행계획인가 후 3년 이내에 착공하지 못한 경우 (착공 전에 양도해야 함), 착공일로부터 3년 이상 사업이 준공되지 않은 경우에는 조합원지위 양도가 가능합니다.
살펴본 바와 같이, 투기과열지구 내 재개발·재건축 조합원 지위 양도는 원칙적으로 금지되지만, 법률이 정한 매우 엄격하고 구체적인 예외 사유에 해당하는 경우에만 가능합니다.
판례는 ‘투기 목적이 없는가’라는 입법 취지를 고려하여 실수요자의 재산권을 보호하는 방향으로 해석하기도 하지만, 동시에 법률과 시행령의 문언을 엄격하게 적용하여 예외를 쉽게 인정하지 않는 경향도 뚜렷합니다. 특히 1세대 1주택, 세대원 전원 이전 등 각 요건의 해석은 개별적이고 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
따라서 재개발·재건축 구역 내 부동산을 매매할 때에는, 단순히 중개인의 말만 믿을 것이 아니라 양도인이 위와 같은 예외 사유에 명확히 해당하는지를 법률 전문가와 함께 꼼꼼히 검토하고 증빙 서류를 완벽하게 갖추어야 예상치 못한 현금청산의 위험에서 벗어날 수 있을 것입니다.
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