계약갱신을 요구하는 임차인에게 "제가 직접 살 겁니다"라며 갱신을 거절한 임대인. 그런데 얼마 뒤 확인해보니 다른 세입자가 살고 있다면 임차인은 어떻게 대응해야 할까요?
주택임대차보호법은 이런 경우를 대비해 임차인을 보호하는 강력한 장치를 마련해두고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고도 '정당한 사유' 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 명시하고 있습니다.
주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권을 보장하면서, 임대인이 이를 부당하게 침해하지 못하도록 손해배상 책임을 규정하고 있습니다.
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하지만, 예외적으로 '임대인(직계 존·비속 포함)이 실제 거주하려는 경우'에는 갱신을 거절할 수 있습니다.
만일 임대인이 위와 같이 실거주를 사유로 갱신을 거절했음에도, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 2년의 기간이 만료되기 전에 '정당한 사유' 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
'정당한 사유'란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로, 제3자에게 임대를 할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하며, 이에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다.
우리 법원은 판례를 통해 "아들이 거주할 예정이었으나 해외 발령, 지방 발령이 난 경우", "기존 거주 주택이 팔리지 않고 대출 이자 부담이 커지는 등 경제적 사정이 어려워진 경우", "자녀의 학교 문제나 건강 문제(불안 증세 등)로 다른 곳에 거주하게 된 경우" 등주관적 사정은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사정으로 보고있지 않습니다.
임대인이 단순히 '실거주 계획'을 밝히는 것만으로 임차인의 계약갱신요구권을 쉽게 무력화시킬 위험이 크기 때문에, 그 의무 위반에 대해서는 '정당한 사유'를 엄격하게 해석하고 있습니니다.
정당한 사유 없이 임대인이 제3자에게 임대목적물을 임대한 경우 얼마를 청구할 수 있을까요?
이를 알아보기에 앞서 "환산월차임"이라는 개념을 알아야합니다. 환산월차임은 보증금을 법정 전환율(한국은행 기준금리 + 연 2%)에 따라 월세로 전환한 금액을 의미합니다.
임차인은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분(24개월)에 해당하는 금액, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액 (예: 이사비, 중개수수료 등) 중 가장 큰 금액을 청구할 수 있습니다.
임대인이 제3자에게 임대하지 않고 매도한 경우에는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 직접 적용되지는 않습니다. 해당 조항은 '임대'한 경우로 한정하기 때문입니다.
하지만 이러한 경우에도 임대인의 행위가 임차인의 계약갱신요구권을 침해하는 '불법행위'에 해당한다며 민법 제750조에 따라 손해배상 책임을 인정한 사례도 존재합니다. 다만, 손해배상액은 법정 산식이 아닌 새로운 주택을 임차하며 추가로 부담하게 된 보증금의 이자 상당액, 중개수수료, 이사비 등으로 산정됩니다.
아울러, 임대인이 먼저 실거주를 이유로 확정적인 갱신거절 의사를 표시했다면, 임차인이 불필요한 행위인 갱신요구를 하지 않았더라도 손해배상청구가 가능합니다.
손해배상청구를 위해서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실(문자메시지, 통화녹음 등)을 확보해두는 것이 중요하고, '확정일자 열람' 제도를 통해 해당 주택의 새로운 임대차 계약 정보를 확인하여야 합니다.
손해배상액 산정 및 소송 절차는 복잡할 수 있으므로, 구체적인 사실관계를 바탕으로 법률 전문가와 상담하여 최선의 대응 방법을 찾으시기를 바랍니다.
