최근 부동산 경기 침체와 맞물려 지역주택조합 사업이 난항을 겪다 파산에 이르는 사례가 늘고 있습니다. 이때 가장 큰 불안에 휩싸이는 이들은 바로 조합원들입니다.
‘내가 낸 분담금은 돌려받을 수 있을까?’, ‘조합이 진 빚이 나에게까지 넘어오는 것은 아닐까?’ 하는 걱정이 앞설 수밖에 없습니다. 부동산 전문변호사로서 조합원의 재산이 안전한지에 대한 법리를 설명해드리겠습니다.
조합원의 책임을 이해하기 위해서는 먼저 지역주택조합의 법적 성격을 명확히 규정해야 합니다. 우리 법원은 일관되게 지역주택조합(또는 그 이전 단계인 추진위원회)을 민법상 조합이 아닌 ‘비법인사단(법인이 아닌 사단)’으로 보고 있습니다.
‘비법인사단’은 고유한 목적을 가지고 규약에 따라 운영되는 독립된 단체로서, 구성원의 가입·탈퇴와 관계없이 단체 자체가 존속합니다.
'민법상 조합’의 채무는 조합원 전원이 개인 재산으로 무한책임을 지는 것이 원칙이지만, 지역주택조합은 비법인사단이므로 책임의 귀속 주체가 지역주택조합으로 한정됩니다.
따라서 조합의 채권자는 조합의 총유재산에 대해서만 강제집행을 할 수 있으며, 조합원 개인의 고유재산에 대해서는 압류 등을 할 수 없는 것이 원칙입니다.
지역주택조합이 파산하더라도 조합의 채무가 조합원 개인의 재산에까지 영향을 미치지는 않습니다. 왜냐하면 법원은 지역주택조합을 그 명칭에도 불구하고 ‘비법인사단’으로 보며, 조합의 법률행위로 인한 책임은 독립된 권리·의무의 주체인 조합 자체에 귀속되고 조합원 개인이 직접 부담하는 것은 아니라고 판단하기 때문입니다.
조합원은 납부한 분담금을 돌려받지 못하는 손실을 입을 뿐, 조합의 채무를 개인적으로 변제할 의무는 없습니다.
남부지방법원은 “주택조합이…비법인사단에 해당되어 그의 대표자의 수임권한 내의 법률행위로 인한 책임은 독립한 권리의무의 주체인 조합에게 귀속되는 것이지 그의 구성원들이 부담하는 것은 아니다”라고 명시적으로 판시한 바 있습니다(서울남부지방법원 2023나69167)
조합이 파산하면 조합의 총유재산으로 채무를 변제하게 되며, 재산이 부족하더라도 채권자가 조합원 개인에게 부족분을 청구할 수 없습니다. 조합원은 이미 납부하여 총유재산이 된 분담금을 돌려받지 못하는 손해를 보는 것에서 책임이 마무리됩니다.
다만, 조합 규약에 조합원의 책임을 가중하는 특별한 규정을 두는 경우 그 효력이 문제 될 수 있으나, 일반적인 지역주택조합 규약에서 조합원의 무한책임을 규정하는 경우는 찾아보기 힘듭니다.
지역주택조합의 파산은 조합원에게 큰 재산적 손실을 안겨주는 안타까운 일이지만, 법적으로 조합의 빚이 개인의 빚으로 이어지지는 않는다는 점을 명확히 인지하는 것이 중요합니다. 조합의 법적 성격이 ‘비법인사단’이라는 점, 그리고 조합원의 책임은 ‘유한책임’이라는 점이 그 핵심 근거입니다.
