상가에서 10년 넘게 공들여 장사를 한 임차인이 계약 만료를 앞두고 임대인으로부터 "이제 아들이 직접 가게를 할 예정이니 가게를 비워달라"는 통보를 받았습니다.
임차인은 10년이 지나 계약을 더 연장할 수 없다는 사실은 알고 있었지만, 그동안 쌓아온 단골손님과 영업 노하우, 즉 권리금은 어떻게 되는 것인지 눈앞이 캄캄해졌습니다. 과연 임차인은 법적으로 권리금을 보호받을 수 없을까요?
상가임대차보호법은 임차인을 위해 두 가지 중요한 권리를 보장하고 있습니다. 바로 ‘계약갱신요구권’(제10조)과 ‘권리금 회수기회 보호’(제10조의4)입니다.
많은 분들이 두 권리를 연동된 것으로 오해하지만, 대법원은 이 둘이 전혀 다른 입법 취지와 내용을 가진 별개의 권리임을 분명히 했습니다.
권리금 회수기회 보호의무란 임대차 계약이 종료될 때, 임차인이 그동안 쌓아온 유·무형의 재산적 가치(영업시설, 거래처, 신용, 노하우 등)를 다음 임차인으로부터 ‘회수’할 기회를 보장받는 권리입니다.
즉, 상가 임대차가 10년이 지나면 계약을 더 연장할 수는 없더라도, 그동안 장사하며 쌓아온 가치를 돈으로 돌려받을 기회는 보호받아야 한다는 것입니다.
이에 대해 대법원은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현행 10년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"고 명확하게 판시하고 있습니다.
그렇다면 10년 넘게 영업한 임차인이 권리금을 보호받기 위해선 어떻게 해야 할까요? 상가임대차법 제10조의4에 따라 다음의 절차를 준수해야 합니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 지급할 의사가 있는 새로운 임차인을 구해 임대인에게 주선해야 하고, 이 기간 동안 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등의 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.
만약 임대인이 “내가 직접 사용할 것이다” 또는 "아들이 장사할 것이다" 와 같은 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절한다면 이는 ‘정당한 사유’에 해당하지 않아 권리금 회수 방해 행위가 될 수 있습니다.
만약 임대인이 "어차피 새로운 임차인과 계약 안 해줄 것이니 데려올 필요 없다"는 의사를 명확히 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이 때 손해배상액은 ‘신규 임차인이 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 감정평가 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 
권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사해야 합니다.
오랜 기간 한자리에서 성실하게 영업하며 쌓아 올린 가치는 법의 테두리 안에서 보호받아야 마땅합니다. 임대차 기간이 10년이 지났다는 이유만으로 권리금 회수를 포기할 필요는 없습니다
미리 법적 절차를 숙지하고 전문가와 상담하여 소중한 재산적 가치를 당당하게 지켜내시길 바라며 추가적인 문의사항이 있으시면 언제든 연락주시기 바랍니다.
