토지 수용 절차가 개시되면, 토지 소유자는 우선 사업시행자와 성실히 보상 협의에 임해야 합니다.
만약 협의가 이루어지지 않아 토지수용위원회의 '수용재결'이 내려지고 그 보상금액에 불복한다면, 재결서를 받은 날부터 30일 내에 이의를 제기하고, 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 손실보상금증액 소송을 제기하여야 합니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법')에 따른 절차는 아래와 같습니다.
1) 사업인정 고시: 국가가 특정 사업이 공익성을 갖추어 토지를 강제로 취득할 수 있음을 인정하고 고시하는 절차입니다.
2) 토지·물건조서 확인: 사업시행자는 수용할 토지와 그 위의 물건(건물, 수목 등)에 대한 조서를 작성합니다. 소유자는 이 내용이 정확한지 확인하고, 누락되거나 잘못된 부분이 있다면 이의를 제기해야 합니다.
3) 보상계획 열람: 사업시행자는 보상계획을 공고하고 토지소유자에게 통지합니다. 소유자는 보상의 시기, 방법, 절차 등을 확인하고 이의가 있을 경우 열람기간 내에 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.
4) 협의 절차: 사업시행자는 수용재결을 신청하기 전에 반드시 토지소유자와 보상에 관해 성실하게 협의해야 합니다. 이는 단순히 형식을 갖추는 것을 넘어, 보상금 산정의 근거를 제시하며 실질적인 협의를 해야 함을 의미합니다. 
보상액은 사업인정고시일 전의 시점을 기준으로 공시된 '표준지공시지가'를 기준으로 산정됩니다. 이는 사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위함이며, 여기에 지가변동률, 토지의 이용상황 등 여러 요소를 참작하여 '적정가격'으로 보상합니다.
보상액 산정을 위한 감정평가 시, 토지소유자는 법령에 따라 감정평가업자를 추천할 권리가 있습니다. 토지수용위원회는 재결에 앞서 소유자에게 의견을 제출할 기회를 줍니다. 이때 보상금액이 부당하게 낮게 평가된 점 등을 적극적으로 주장해야 합니다.
수용재결 금액이 과소하다고 생각된다면, 이의신청(이의재결), 손실보상금 증액 소송을 통하여 토지를 다시 평가받을 수 있습니다.
협의가 이루어지지 않아 토지수용위원회의 '수용재결'이 내려지고 그 보상금액에 불복한다면, 재결서를 받은 날부터 30일 내에 이의를 제기하고, 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 손실보상금증액 소송을 제기하여야 합니다.
이 소송은 사업의 진행을 멈추지 않으므로, 정해진 수용개시일까지 토지를 인도할 의무는 이행해야 함에 유의해야 합니다.
감정평가는 수용 대상 토지의 가로조건, 획지조건, 환경조건 등 여러 요소를 종합하여 가액을 산정하므로, 개별 요소에 대한 구체적인 분석이 중요합니다.
따라서 전문가의 조력을 받아 철저한 분석을 통하여 정당한 보상을 받도록 적극적으로 대응하는 것이 바람직합니다.
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